Umowa o roboty budowlane to jeden z podstawowych dokumentów warunkujących współpracę pomiędzy inwestorem, a wykonawcą lub podwykonawcą. Należy jednak podkreślić, że jej strony nie muszą działać w profesjonalnym charakterze. Oznacza to, że taką umowę może podpisać również klient indywidualny z wykonawcą odpowiedzialnym za remont jego mieszkania. Niezależnie jednak od tego, kim są strony umowy, powinny się w niej znaleźć informacje dotyczące m.in. zakresu oraz terminu zakończenia prac.

Umowa o roboty budowlane to pochodna umowy o dzieło, jednak z uwagi na jej przedmiot (czyli w uproszczeniu zakres prac, jakie mają na jej podstawie zostać wykonane), jak również profesjonalny charakter wykonawcy (choć zgodnie z przepisami nie jest to warunek konieczny) i powiązanie z innymi normami budowlanymi, została ona wyodrębniona. Warto jednak podkreślić, że różnice pomiędzy tymi dwoma rodzajami dokumentów wynikają przede wszystkim z zakresu prac w nich ujętych, a tym samym np. mniejsze prace wykończeniowe będą się wiązać z podpisaniem umowy o dzieło.

Umowa o roboty budowlane to jednocześnie umowa nazwana, ponieważ odnosi się do niej szczegółowo Kodeks cywilny, a dokładnie jego artykuły od 647 do 658. Dotyczą one prac remontowych, inwestycji budowlanych, które wymagają opracowania projektu oraz uzyskania pozwolenia na budowę lub obiektów wpisanych do rejestru zabytków. W niektórych sytuacjach będą miały one zastosowanie także w przypadku zgłoszenia budowy, jak ma to miejsce np. podczas budowy domu jednorodzinnego.

Czym jest umowa o roboty budowlane i co powinno się w niej znaleźć?

Omawiany kontrakt to dokument, na podstawie którego dochodzi do nawiązania współpracy pomiędzy wykonawcą a inwestorem. Dotyczy on najczęściej realizacji inwestycji budowlanej, ale może też precyzować warunki remontu budynku, czy wybranych prac budowlanych. Na jego mocy wykonawca zobowiązuje się do oddania opisanego w umowie obiektu (czy też zakresu robót) i wykonania go zgodnie z projektem oraz zasadami wiedzy technicznej.

Dokument ten powinien regulować wszystkie najważniejsze kwestie związane z wykonywanymi pracami, w tym np. określenie stron umowy, zdefiniowanie jej przedmiotu oraz celu, obowiązki każdej ze stron, termin wykonania prac, zasady odpowiedzialności za wady, warunki odstąpienia od umowy czy wysokość wynagrodzenia. Najczęściej podstawą do zawarcia kontraktu jest dokumentacja projektowa, która dla wykonawcy ma szczególne znaczenie, ponieważ to z niej wynika zakres wykonywanych prac.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że zgodnie z treścią art. 647 § 1 Kodeksu cywilnego, strony powinny ustalić w umowie zakres prac, które wykonawca będzie realizował osobiście oraz tych, za które odpowiedzialni będą zależni od niego podwykonawcy. Ich sytuację również reguluje wspomniany artykuł Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z jego treścią, do zawarcia umowy pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą konieczna jest zgoda inwestora, o czym więcej pisaliśmy w jednym z wcześniejszych artykułów na portalu.

Jakie są obowiązki inwestora, a jakie wykonawcy?

Zgodnie z przepisami, do obowiązków inwestora należy tzw. zorganizowanie procesu budowy. Oznacza to przekazanie terenu budowy (potwierdzone protokołem), dostarczenie dokumentacji projektowej, odebranie obiektu po zakończeniu prac i terminową zapłatę ustalonego wynagrodzenia. Z kolei do zadań wykonawcy należy przede wszystkim oddanie obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, przekazanie go inwestorowi oraz zabezpieczenie terenu budowy. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że zgodnie z treścią wspomnianego art. 647, jeżeli umowa o roboty budowlane podpisana zostanie pomiędzy inwestorem a generalnym wykonawcą, ustalając przedmiot umowy, wykonawca zobowiązuje się do wykonania obiektu, a nie tylko wybranych prac. Dlatego w tym przypadku tak istotne jest wskazanie, które roboty wykonawca zrealizuje osobiście, a które zleci podwykonawcom. W przeciwnym wypadku, zgodnie z treścią art. 649 k.c., przyjmuje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy.

Czym jest gwarancja zapłaty za roboty budowlane?

Według obowiązujących przepisów, w treści umowy może zostać zawarta gwarancja zapłaty za roboty budowlane. Funkcję gwaranta pełni w tej sytuacji najczęściej bank, który zobowiązuje się do zapłaty wykonawcy oznaczonej sumy pieniężnej na wypadek, gdyby po zakończeniu pracy inwestor nie dokonał płatności w przewidzianym terminie lub uchylał się od tego obowiązku. Jest to procedura niezależna od solidarnej odpowiedzialności, o której więcej pisaliśmy w jednym z materiałów na portalu. Co istotne, prawo to nie może zostać wyłączone ani nie jest ograniczone żadnym terminem. Oznacza to, że wykonawca może z niego skorzystać w dowolnym momencie – zarówno na etapie podpisywania umowy, jak i w trakcie wykonywania określonych w niej prac.

Gdy stroną umowy jest klient ostateczny

Jak zostało wspomniane, umowa o roboty budowlane może zostać podpisana pomiędzy dwoma firmami (inaczej strony B2B), ale też pomiędzy firmą, a klientem ostatecznym (inaczej nazywanym klientem B2C). Z tego powodu w treści umowy o roboty budowlane mogą pojawić się zmiany. Przykładowo informacja o wyłączeniu rękojmi może, co do zasady, zostać zawarta tylko w przypadku umowy, której stronami są podmioty o profesjonalnym charakterze (B2B).

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że dokumenty podpisywane pomiędzy wykonawcą, a klientem b2c to najczęściej umowy o dzieło i mogą odnosić się do nich inne normy prawne niż tutaj omawiane. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, w której wykonawca odpowiedzialny jest za drobne prace remontowe lub wykonawcze, jak np. wykonanie projektu oraz montażu kabiny prysznicowej, przegrody szklanej czy położenie kafelków. Przepisy regulujące umowę o roboty budowlane będą miały zastosowanie wtedy, gdy zakres prac, jaki na jej podstawie ma być wykonany, jest szerszy i jest to np. przebudowa instalacji wodociągowych czy położenie nowych instalacji w domu jednorodzinnym. Należy mieć przy tym również na uwadze, że przepisy nie wskazują jednoznacznie, w jakich okolicznościach powinien zostać podpisany określony rodzaj umowy, a tym samym granica pomiędzy nimi nie jest precyzyjna. To co niezmienne, to że każda umowa, niezależnie od tego, pomiędzy kim została podpisana, powinna precyzyjnie określać warunki współpracy oraz obowiązki każdej z jej stron.